GIẤY TRAO TAY

TẠ THỊ NGỌC THẢO

Nếu có bạn nào cắc cớ hỏi phụ nữ nào đó: “Tiêu chuẩn chọn người đàn ông lý tưởng của các cô hiện nay là gì?” – Có thể sẽ nhận được câu trả lời: “Anh ấy đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà - đất chưa?”. Mẩu đối thoại này thoạt nghe tưởng như đùa, nhưng sau khi tra cứu số liệu, nghiên cứu tài liệu và quan sát thực tế trong nước và cả nước ngoài, chúng ta sẽ nhận ra: “Phụ nữ sao mà có lý và sáng suốt thế”.

 Tiêu chuẩn chọn “người đàn ông lý tưởng” của phụ nữ nước ta ở mỗi thời kỳ lịch sử mỗi khác. Như thời bao cấp, những tiêu chuẩn đó được dân gian truyền miệng như sau: “Một thương anh có “may ô” (áo thun), hai thương anh có cá khô ăn dần, ba thương có dép đi chân, v.v...”. Từng tiêu chuẩn nêu trên, không chỉ thể hiện mong ước chân thành của phụ nữ - người vốn có thiên chức là người mẹ, làm chủ gia đình và chiếm đa số trong cộng đồng, mà còn phản ánh khá trung thực thực trạng kinh tế trong một giai đoạn của đất nước. Ngày nay, tiêu chuẩn kén chọn của phụ nữ đã rất khác thời bao cấp, tuy vẫn rất thực tế, song khắt khe và sang trọng hơn nhiều. Điều đó nói lên: “Sau khi đổi mới, đời sống của người dân đã từng bước được nâng cao và nền kinh tế nước nhà đã và đang trên đà phát triển”. Vậy tiêu chuẩn của “người đàn ông lý tưởng” hiện nay là gì? Chính phụ nữ sẽ nói cho chúng ta biết điều bí ẩn này…

Một thương giấy đỏ, giấy hồng...

Giấy “đỏ” là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), tờ giấy này có màu đỏ nên người dân gọi là giấy đỏ. Giấy “hồng” là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (GCNQSHN), tờ giấy này có màu hồng nên người dân gọi luôn giấy hồng cho tiện. Theo số liệu mới nhất, tính đến 31/5/2006, cả nước đã có 13 triệu GCNQSDĐ  nông nghiệp được cấp với diện tích gần 7 triệu hecta. Còn đất ở (giấy hồng) đã cấp gần 12 triệu giấy với diện tích là 392.000 hecta, trong đó đất ở đô thị là 2,4 triệu giấy, đất ở nông thôn trên 9 triệu giấy. Nhưng cấp giấy là một chuyện, còn người dân có đủ điều kiện nộp tiền sử dụng đất, nộp các khoản thuế để nhận giấy về hay không lại là một chuyện khác. Thời gian gần đây đã phát sinh tình trạng “giấy đỏ, giấy hồng chờ người đến nhận” rất lớn, ước chừng khoảng 30% trên số giấy đã cấp! Dân gian cho rằng bất động sản đã có giấy tờ ở nước ta chiếm một tỷ lệ như “phần nổi của tảng băng”, còn số tài sản có nhiều nguồn gốc khác nhau chưa có giấy tờ thì lớn hơn gấp nhiều lần. Vì thế, phần chìm của tảng băng bất động sản, phần chưa có giấy tờ, đã đẩy người dân ở nước ta rơi vào cảnh “ở thì cũng dỡ, bán không xong”, và cũng chưa đủ điều kiện để cầm cố, thế chấp. Còn bất động sản thuộc sở hữu công thì giống như “chùm khế ngọt”, tạo kẽ hở cho nhiều người có cơ hội “trèo hái mỗi ngày”, vì chưa quy kết rõ ràng về trách nhiệm.

Không phải vì thực dụng mà phụ nữ đặt tiêu chuẩn đầu tiên với người đàn ông của mình là phải có “giấy đỏ, giấy hồng”, mà vì họ biết để có được những tờ giấy này nó đòi hỏi tính kiên trì, sự nhẫn nhịn, tài tháo vát ở người xin cấp giấy ghê gớm lắm. Với phụ nữ, đây là những đức tính rất quý ở người đàn ông. Theo niêm yết công khai ở nơi công cộng và trên phương tiện thông tin đại chúng thì thời gian cấp giấy đỏ, giấy hồng hoặc quy trình thu hồi và giao đất dự án chỉ mất từ 15 đến là 60 ngày, nhưng trong thực tế thì nhanh nhất là 60 ngày còn chậm nhất là …nhiều năm, tùy vào lòng “hảo tâm” của bên cấp và “trọng lượng” thủ tục “đầu tiên” của bên xin. Do đâu mà người cấp giấy được quyền “thử thách” sự chịu đựng của người xin một cách “vô tư” và “hồn nhiên” đến vô cảm như thế? Chính là vì quyền lợi hợp pháp về bất động sản của người dân chưa được công nhận đầy đủ, các văn bản quy định lại đang rất phân tán, chồng chéo dẫn đến “điều” này phủ định “khoản” kia. Các nhà kinh tế học gọi những bất cập trong chính sách liên quan đến bất động sản là “bãi lầy pháp lý”, nó làm cả một hệ thống quản lý nhà nước sa đà nặng vào xử lý những vụ, việc cụ thể; nhẹ phần tập trung tư duy chiến lược.

Một số khảo cứu trên thế giới đã cho kết luận: Bất cứ quốc gia nào, từ Đông sang Tây, từ Âu sang Á, “nếu tất cả đất và vật kiến trúc trên đất đều được xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng và được trao đổi, mua bán, lưu thông trong khuôn khổ pháp luật với một thủ tục nhanh, gọn, minh bạch, thuận lợi cho các bên, thì quốc gia đó phồn vinh, thịnh vượng”. Ngược lại, ở những nước chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản rất thấp như nước ta, hoặc GCNQSDĐ, GCNQSHN còn là nỗi bận tâm, niềm ao ước, sự ám ảnh của người dân, thậm chí còn là tiêu chuẩn hàng đầu của người đàn ông lý tưởng đối với phụ nữ thì đó là những nước kém phát triển. Không tìm biện pháp để sớm khắc phục thì còn nghèo lâu lắm.

Hai thương ký được hợp đồng vốn vay…

Phụ nữ thương giấy đỏ, giấy hồng vì nó không chỉ giúp cho họ an cư mà họ còn hy vọng được lạc nghiệp nhờ vào những tờ giấy này mang lại. Theo Luật Đất đai 2003, người có GCNQSDĐ được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn,… Vì thế, phụ nữ tin rằng gặp lúc hữu sự, họ có thể đem những tờ giấy đỏ, giấy hồng cầm cố, thế chấp; gặp cơ hội làm ăn họ có thể  đem hùn hạp, góp vốn; lúc cần thiết thì rất tiện lợi khi chia của cho con cháu, trao tặng người thân của mình, hoặc đem bán… Nhưng, nói vậy mà không phải vậy! Bởi lẽ, luật thì như vậy, nhưng văn bản dưới luật thì chưa rõ ràng, dứt khoát cho nên lúc thực thi lại nhập nhằng. Cụ thể như cái khoản hùn hạp, góp vốn từ giấy đỏ, giấy hồng là ít ai dám làm vì chưa có nghị định hướng dẫn. Còn bán, mua, cho, tặng từ những tờ giấy đỏ, giấy hồng cũng gặp nhiều trắc trở không kém gì làm thủ tục cấp mới, có khi còn nhiêu khê hơn. Vì vậy xãy ra nhiều vụ chuyển đổi “ngầm” từ người này qua người kia, ước tính khoảng 50% các giao dịch “nổi”! Đằng sau những lần “giấy trao tay ngầm” này cả một trời hậu quả: Người bán bị ép giá, người mua bị rủi ro, nhà nước bị thất thu thuế… Riêng cái khoản cầm cố, thế chấp thì chỉ có khoảng 20% đến 30% tổng dư nợ của ngân hàng là dành cho hai nhóm khách hàng: dân và doanh nghiệp tư nhân vay. Quy trình, thủ tục, điều kiện để vay vốn ngân hàng có lẽ không cần phải kể khổ dài dòng. Trong thực tế hiện nay khi cần vốn làm ăn người dân đã phải bấm bụng đem giấy đỏ, giấy hồng đi vay nóng bên ngoài với lãi suất cao gấp 5-10 lần lãi suất ngân hàng, rồi sau đó điêu đứng, trắng tay vì không trả nổi lãi mẹ đẻ lãi con. Còn doanh nghiệp nhỏ và vừa, người chủ vay được tiền ngân hàng thì ít, vay của bạn bè, khách hàng, đối tác, bà con thân thuộc hoặc vay nóng bên ngoài (bằng cách cầm cố bất động sản với lãi suất rất cao) thì nhiều. Nhiều khi, thực hiện xong một thương vụ, thanh toán xong các khoản vay, chủ doanh nghiệp không còn đồng lời, có khi còn mắc nợ. Giấy đỏ, giấy hồng không chỉ để bảo hộ QSDĐ, QSHN mà còn phải thực hiện bằng được những yêu cầu: (i) làm cho bất động sản tăng giá trị, (ii) thuận lợi trong giao dịch khi thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ, (iii) bảo đảm thanh khoản, giúp tạo vốn cho dân, doanh nghiệp và xã hội… Nếu không, phụ nữ chẳng thèm “mơ” đến nó làm gì!

Quốc gia nào cũng xây dựng và phát triển đất nước dựa trên hai nguồn vốn: con người và tài nguyên, trong tài nguyên thì đất đai là quan trọng. Nhiều nước trong khu vực đã trở nên giàu có khi xây dựng thành công chính sách tạo ra của cải cho xã hội bằng những nguồn vốn khai thác từ mối quan hệ trên QSDĐ và QSHN. Như Đài Loan (1950) và Trung Quốc (2000), mỗi hecta đất nông nghiệp đã đảm bảo thanh khoản từ 3.775 đến 4.800 USD. Năm 2004, tại Trung Quốc, ước tính 135 triệu hecta đất nông nghiệp đã tạo ra được nguồn vốn là 500 – 600 tỷ USD (theo Tạp chí Kinh tế quí 1-2005 của TQ)! Thử làm một bài toán tạo vốn từ 7 triệu hecta đất nông nghiệp đã có giấy đỏ ở nước ta bằng cách đem thế chấp ngân hàng với giá bình quân 20 ngàn VNĐ/m², ước tính ta sẽ có một lượng vốn gấp 2 lần GDP của năm 2005 để cung ứng cho thị trường vốn trong nước! Đó là chưa đặt vấn đề với 12 triệu giấy hồng và ¾  “phần chìm của tảng băng bất động sản”.

Trông cậy vào nguồn vốn vay (ODA), kỳ vọng vào nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI ) mà không chú trọng xây dựng chính sách tạo vốn từ giấy đỏ, giấy hồng, nguồn tài sản lớn nhất trên tổng tài sản quốc gia, thì sẽ dẫn đến doanh nghiệp trong nước bị mất thị trường, còn nền kinh tế thì vừa thiếu vốn, thiếu khả năng phát triển năng động và bền vững!

Ba thương có dự án hay…                             

Phụ nữ nhận ra rằng: từ khi có giấy tờ, bất động sản được tăng giá trị, ngân hàng thì chấp nhận cho vay với định giá cao, còn đem bán thì “của trước bạc trăm nay bán được bạc ngàn”. Nhưng có tiền nhiều để làm gì? Và thế là cả nhà bàn tính phải đầu tư hay mua bán gì đó để thoát nghèo. Quá trình đổi mới và phát triển ở nước ta trong 20 năm qua đã bắt đầu từ những đòi hỏi bức bách của người dân như thế. Hiện nay, nước ta đang ở trong giai đoạn chuyển từ nền kinh tế quy mô nhỏ sang quy mô lớn và hội nhập kinh tế quốc tế. Chính lúc này đã bộc lộ những hạn chế về sử dụng vốn và cách tiếp cận vốn của các các loại hình doanh nghiệp: doanh nghiệp nhà nước có nhiều vốn nhất nhưng hiệu quả đầu tư thấp nhất; doanh nghiệp nước ngoài chẳng bận tâm gì đến vốn vì những dự án có yếu tố nước ngoài, số vốn đầu tư cứ tăng dần; doanh nghiệp trong nước thì gặp khủng hoảng về vốn gây ra tình trạng dự án “treo”; còn xã hội thiếu vốn đầu tư, cho nên quy hoạch phát triển đô thị cứ “treo” từ năm này qua năm khác. Phụ nữ rất đau lòng khi biết nhiều dự án hay đành xếp lại vì không tiếp cận được vốn, đất đai thì nằm chết, không sinh lợi, sức lao động vì thế mà bị kìm hãm, kinh tế nước nhà cũng vì thế mà tăng trưởng thấp hơn tiềm năng, tiềm lực.

 Đã có số liệu dẫn chứng: theo kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội 5 năm 2006-2010, tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội sẽ phải đạt khoảng 2.677 ngàn tỷ đồng, bằng khoảng 160 tỷ USD (tỷ giá tháng 6 năm 2006). Trong tổng vốn đầu tư, vốn của nhà nước chỉ chiếm 45,1%, vốn của dân, của các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài chiếm đến 54,9%; những con số này đã cho thấy tầm quan trọng của các nguồn vốn đầu tư ngoài Nhà nước vào nền kinh tế quốc dân. Nhưng ngoài nguồn FDI đang tung hoành, sung sức; còn lại vốn trong dân và doanh nghiệp tư nhân thì khiêm tốn, èo uột vì 70% dân mình là dân nghèo, 90% doanh nghiệp trong nước có quy mô nhỏ và vừa lại khó tiếp cận nguồn vốn tiềm tàng trong xã hội. Trong khi đó, các ngân hàng hiện nay thi nhau tăng lãi suất tiền gởi để huy động vốn đầu vào, nhưng đầu ra của ngân hàng thì đang trong tình trạng “thắt cổ chai”, một nguy cơ tiềm ẩn cho hệ thống ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung. Phụ nữ tư duy như sau: để những dự án hay trở thành hiện thực và để tránh những rủi ro không đáng có cho nền kinh tế, thì tất cả sản phẩm bất động sản cần sớm có đầy đủ giấy tờ và nên nhanh chóng xây dựng một cơ chế pháp luật bảo hộ việc “trao tay” QSDĐ, QSHN từ dân qua dân, từ dân qua doanh nghiệp, từ doanh nghiệp đến hệ thống ngân hàng và từ ngân hàng rót vào những dự án. Qua những lần “trao qua trao lại” giấy đỏ, giấy hồng là một thương vụ được thực hiện. Chính mối quan hệ “bên trên” những tờ giấy này sẽ khơi dậy và làm nảy nở thêm nhiều nguồn vốn lớn khác trong xã hội. Đừng như hiện nay, người dân đành “ôm” mớ bất động sản của mình mà cứ phải nghèo, doanh nghiệp thì nhiều dự án hay cũng thành dở vì thiếu vốn để triển khai, dẫn đến kinh tế - xã hội phát triển theo tốc độ “chậm dần đều” so với các nước trong khu vực… Phụ nữ thắc mắc: “Lẽ nào chúng ta cam chịu nằm trên kho lúa lớn mà đói triền miên?” .

Phụ nữ kỳ vọng vào những tiêu chuẩn đặt ra với người đàn ông lý tưởng vì tin rằng chính nó sẽ giúp thay đổi cuộc đời họ. Phụ nữ còn là những người mà còn thương thì còn “càm ràm”, hết thương thì nín lặng. Sự nín lặng thường hàm chứa nhiều nguy cơ, ẩn chứa sự đổ vỡ sâu sắc sắp xãy ra. Vì vậy, hãy lắng nghe phụ nữ, cũng tức là lắng nghe tiếng nói của dân khi họ chân thành bộc lộ khát vọng chân chính của mình từ cuộc sống. Còn chúng ta, nên tìm cách đáp ứng càng nhiều càng tốt những khát vọng chính đáng này. Đó cũng là con đường ngắn nhất đưa đất nước đến sự phồn vinh, thịnh vượng!